Договор на оценку и задание на оценку. Понятие объекта оценки. Техническое задание на оказание услуг по оценке автомобилей Техническое задание на проведение оценки
Приложение 1 к
Документации от 01.01.2001г.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ на оказание услуг по оценке автомобилей
1. Наименование услуг (номенклатура) и перечень объектов, на которых будут оказываться услуги
Оценка транспортных средств. Оказание услуг будет производиться на площадке для стоянки транспортных средств по месту нахождения Заказчика - АО «Петербургская сбытовая компания» (г. Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д.11).
Сроки (периоды) оказания услуг: с момента подписания договора до 31.12.2016 года по заявкам Заказчика.
Перечень, объем и порядок оказания услуг: Список автомобилей АО «Петербургская сбытовая компания» для независимой оценки определения рыночной стоимости в 2016 году:
2. Общие требования
2.1. Основание для оказания услуг
Годовая комплексная программа закупок Заказчика на 2016 год, договор, заключенный по итогам закупочной процедуры.
Целью оказываемых услуг является оценка транспортных средств, находящихся на балансе АО «Петербургская сбытовая компания».
2.2. Требования к срокам оказания услуг
Начало оказания услуг – с момента подписания договора;
Окончание оказания услуг – 31.12.2016г.
2.3. Нормативные требования к качеству услуг, их результату.
Услуги по оценки транспортных средств должны быть оказана с соблюдением требований нормативно-правовых актов РФ, регулирующих данный вид деятельности , включая, но не ограничиваясь;
Ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» -5-ФЗ;
Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» ;
3. Требования к оказанию услуг
3.1. Объем оказываемых услуг
В рамках оказания услуг Исполнитель должен произвести оценку транспортных средств, указанных в п.1 Технического задания.
Общая стоимость работ не должна превышать 104 000 (Сто четыре тысячи) рублей 00 коп, без учета НДС.
3.2. Требования к последовательности этапов оказания услуг
Исполнитель оказывает услуги по заявкам Заказчика в соответствии с Заданием на оценку (Приложение к Техническому заданию) в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения заявки Заказчика.
Услуги считаются оказанными в момент подписания Сторонами акта сдачи-приемки оказанных услуг по оценке и передачи Заказчику письменного отчета об оценке Объекта оценки в 2-х экземплярах и электронного письменного отчета об оценке Объекта оценки в формате PDF на электронный адрес Заказчика, указанный в договоре.
3.3. Требования к организации обеспечения услуг
Не требуется
3.4. Требования к применяемым материалам и оборудованию
Не требуется
3.5. Требования безопасности
Исполнитель должен обеспечить соблюдение правил внутреннего распорядка предприятия, правил техники безопасности .
Исполнитель несет ответственность за причиненные убытки, связанные с конфликтами, нарушением дисциплины.
3.6. Требования к порядку подготовки и передачи заказчику документов при оказании услуг и их завершении
Исполнитель по окончании оказания услуги передает Заказчику акт сдачи-приемки оказанных услуг и письменный отчет об оценке Объекта оценки в 2-х экземплярах и электронный письменный отчет об оценке Объекта оценки в формате PDF на электронный адрес Заказчика, указанный в договоре.
Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Независимый оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Независимого оценщика относительно стоимости Объекта оценки.
Итоговая величина стоимости Объекта оценки в отчете об оценке должна быть выражена в валюте Российской Федерации.
Независимый оценщик как в процессе проведения оценки, так и при составлении отчета об оценке должен соблюдать ФСО.
Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в ФСО №1.
Требования к отчету об оценке закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в ФСО №3.
Отчет об оценке, по итогам оказания услуг по оценке, должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Независимым оценщиком или Независимыми оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Независимого оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя Оценочной организации.
Не требуется
3.8. Ответственность исполнителя
Убытки, причиненные Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, подлежат возмещению в полном объеме в соответствии с условиями договора.
3.9. Требования к порядку привлечению субподрядчиков
Привлечение субподрядчиков не допускается.
4. Порядок формирования коммерческого предложения участника, обоснования цены, расчетов
Оценка коммерческого предложения Участника будет производиться путем сравнения единичных расценок за оценку одного транспортного средства. Предельный размер единичной расценки за оценку одного транспортного средства не должен превышать 3 460 рублей 00 коп., без учета НДС.
Оплата оказанных услуг осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Заказчиком акта сдачи-приемки оказанных услуг.
5. Требование к участникам закупки
5.1. Требования о наличии кадровых ресурсов и их квалификации
Оценочная организация обязана иметь в штате не менее 2 (двух) независимых оценщиков. Подтверждается справкой о кадровых ресурсах.
5.2. Требования о наличии материально-технических ресурсов
Ответственность Оценочной организации по возмещению возможных убытков Заказчика или имущественного вреда, причиненного третьим лицам, от использования не соответствующих законодательству отчетов об оценке должна быть застрахована на сумму не менее 5 000 000 (пять миллионов) рублей. Подтверждается копией страхового полиса.
5.3. Требования к измерительным приборам и инструментам
Не требуется
5.4. Требования о наличии действующих разрешений аттестаций, свидетельств СРО, лицензий.
Участник закупки должен иметь свидетельство саморегулируемой организации оценщиков. Подтверждается копией свидетельства.
5.5. Требование о наличии сертифицированных систем менеджмента
Не требуется.
5.6. Требования о наличии аккредитации в Группе «Интер РАО»
Участники закупки, имеющие аккредитацию в Группе «Интер РАО» в качестве поставщиков услуг, являющихся предметом данной закупки, должны приложить копию действующего Свидетельства об аккредитации в Группе «Интер РАО».
5.7. Требования к опыту оказания аналогичных услуг
Привлекаемые Оценочные организации должны иметь опыт оказания услуг по оценке для определения стоимости объектов имущества стоимостью 200 000 (двести тысяч) рублей без учета НДС и более – не менее 3 (трех) лет. Подтверждается копиями договоров на оказание аналогичных видов услуг.
5. 8 Требования к опыту поставки аналогичных товаров
Не требуется
5.9. Требования к субподрядным организациям
Не требуется
6. Приложения
1. Задание на оценку
Задание на оценку
1. Предполагается, что информация, полученная от Зказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Исполнитель и независимый оценщик не могут гарантировать абсолютную точность информации, предоставленную другими сторонами, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
2. Исполнитель и независимый оценщик не проводят правовой экспертизы правоустанавливающих документов на Объект оценки, а также иных специализированных экспертиз (строительно-технической, технологической, экологической и п. р.), если предметом договора на проведение оценки не предусмотрено иного.
3. Если независимым оценщиком и исполнителем не выявлены ограничения (обременения) прав на Объект оценки, либо иные права / требования третьих лиц на Объект оценки, оценка проводится в предположении, что их не существует, если иное не оговорено специально.
4. Оценка производится в предположении о том, что не существуют никакие скрытые факторы, влияющие на стоимость Объекта оценки, которые невозможно выявить в рамках компетенции независимого оценщика и Исполнителя в результате анализа представленных к оценке документов, информации, находившейся в открытом доступе к дате проведения оценки, визуального осмотра Объекта оценки и его окружения. Исполнитель и независимый оценщик не обязаны проводить работы по выявлению таких факторов, и не несут ответственность в случае их выявления впоследствии.
5. Исполнитель и Независимый оценщик считают достоверными общедоступные источники отраслевой и статистической информации, однако не делают никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и принимают данную информацию как есть. Исполнитель и Независимый оценщик не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.
6. Подразумевается, что для Объекта оценки имеются, могут быть безотлагательно получены или возобновлены все лицензии, ордера или разрешения федеральных, или местных законодательных, или исполнительных органов власти, или частных предприятий, или организаций, необходимые для подтверждения возможности таких видов использования данного объекта, на которых базируется отчет.
7. Исполнитель и независимый оценщик не гарантируют достижения результатов, прогнозируемых Заказчиком, так как различие между планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. При этом достижение прогнозируемых результатов зависит не только от действий, планов и предположений заказчика, но и от влияния макроэкономических факторов.
8. Стоимость Объекта оценки признается действительной только на дату проведения оценки. Исполнитель и независимый оценщик не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость Объекта оценки.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение независимого оценщика относительно рыночной стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что Объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
10. Исполнитель и независимый оценщик не могут разглашать содержание отчета об оценке в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком.
11. Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке объекта оценки до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 (шесть) месяцев.
12. Все расчеты производятся независимым оценщиком с использованием соответствующего программного обеспечения . В расчетных таблицах, представленных в отчете, приводятся округленные значения показателей. Итоговые показатели определяются при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в отчете.
Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» ;
Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» ;
Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» ;
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит независимый оценщик, проводящий оценку.
Техническое задание
Инвестиционный объект – результат инвестиционного проекта (вновь созданный, реконструированный, отреставрированный объект недвижимого имущества).
Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.
Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля в инвестиционном объекте, передаваемая в результате реализации инвестиционного договора в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.
4. требования к Процессу оценки
Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов о рыночной стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.
Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.
1. Постановка задачи.
1.1. Цели и задачи оценки.
1.2. Идентификация объекта.
1.3. Вид определяемой стоимости.
1.4. Даты проведения оценки.
1.5. Ограничения и допущения.
1.6. Выбор методологии
2. Сбор исходной информации.
2.1. Информация об объекте оценки.
2.1.1. Документы.
2.1.2. Осмотр и фотофиксация.
2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).
2.3. Рынок объекта оценки.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
4. Расчет рыночной стоимости.
4.1. Затратный подход.
4.2. Доходный подход.
4.3. Сравнительный подход.
4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
5. Подготовка отчета.
5. общие требования к отчету об оценке
1. Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности :
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 000;
Федеральные стандарты оценки:
ФСО №1, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",
ФСО №2, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
ФСО №3 утверждены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р;
2. Требования к проведению оценки и содержанию отдельных разделов отчета представлены далее в соответствующих разделах задания.
6. Постановка задачи
6.1. Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости
6.2. Предполагаемое использование результатов оценки
Результаты оценки будут использоваться для вовлечения объекта в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях
6.3. Объект оценки
Оценке подлежит объект недвижимости (указать наименование, адрес, вид оцениваемого права другие идентификационные характеристики) и относящийся к нему земельный участок (указать кадастровый номер, площадь, вид права)
6.4. Имущественные права на объект оценки
В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии обременений величина затрат инвестора на устранение данных обременений, например, расселение жильцов из жилых домов, находящихся на инвестируемых пятнах застройки должна учтена с учетом действующего законодательства по расселению жильцов.
Обязательства Инвестора по строительству или реконструкции объектов социальной инфраструктуры , а также доля субъекта РФ или муниципального образования в будущем объекте не может быть учтена в качестве обременений объекта.
6.5. Вид определяемой стоимости
Оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости.
6.6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)
Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется стоимость.
6.7. Срок проведения оценки
Срок _____________________________________________________________
6.8. Допущения и ограничения
Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.
7. Сбор исходной информации об объекте оценки
7.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Оценщик должен проанализировать нижеприведенные документы на предмет установления количественных, качественных и правовых характеристик объекта и включить их в приложение к отчету об оценке:
1. выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества;
2. копия свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества;
3. сведения об обременениях объекта недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих такие обременения;
4. документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт, изготовленный организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства);
14. график реализации и финансирования инвестиционного проекта и иная проектная документация (при ее наличии).
7.2. Осмотр объекта и фотофиксация
Проведенный визуальный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта и включать следующие составляющие, которые должны найти отражение в разделе описания объекта:
1. Местоположение;
2. Конструктивные, объемно-планировочные характеристики;
3. Инженерные коммуникации;
4. Строительная готовность;
5. Техническое состояние;
Фотофиксация должна включать фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасадов здания, помещений с различными конструктивными и функциональными характеристиками, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения. В случае если по результатам анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о необходимости сноса объекта фотофиксация существующего объекта недвижимости может быть представлена в минимальном объеме, позволяющем подтвердить данный вывод. Результаты фотофиксации должны быть приведены в отчете.
8. Описание объекта оценки
Описание объекта оценки должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и существующего объекта недвижимости.
8.1. Идентификация объекта оценки
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, адрес, состав объекта оценки.
8.2. Местоположение
Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения, требующими описания и анализа, являются следующие:
Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
Наличие конкурирующих объектов;
Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;
Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
Экологические условия;
Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
Цены продаж и ценообразующие факторы на них.
Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности :
При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.
Анализ факторов, формирующих стоимость, должен включать анализ функционального назначения, количества единиц полезности, уровня потребительских характеристик, физического состояния, функциональных требований. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, сокращения операционных затрат, увеличение сдаваемой площади, повышения заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.
11. Затратный подход
11.1. Особенности применения
Особенностью объектов-вкладов является несоответствие их текущего использования наиболее эффективному использованию и значительный устранимый износ, вызванный недостающими улучшениями (необходимостью строительства, реконструкции) и/или излишними улучшениями (необходимостью сноса, реконструкции). Если в рамках анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о том, что существующий объект подлежит сносу, то оценка по затратному подходу сводится к расчету стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного подхода, что приводит к вырождению затратного подхода. В этом случае следует представить обоснование отказа использования затратного подхода.
11.2. Оценка прав на земельный участок
Требования представлены в разделе сравнительного подхода.
11.3. Затраты на воспроизводство/замещение
Особенностью расчета стоимости строительства в большинстве случаев является наличие излишних улучшений на объекте, которые в результате анализа наиболее эффективного использования фиксируются под снос или реконструкцию, а также недостающих улучшений, требующих добавления. В этом случае следует рассчитывать не затраты на воспроизводство, а затраты на замещение объекта оценки.
Затраты на замещение или воспроизводство здесь и во всех разделах отчета могут быть определены на основе смет или следующих справочных материалов.
1. Региональный справочник стоимости строительства (РСС-2007) - М.: «Центр информационных технологий в строительстве», 2006.
1. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
2. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». Издание четвертое, переработанное и дополненное - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
3. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
4. Жилые здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2003.
5. Магистральные сети и транспорт 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2007
6. Ежеквартальные межрегиональные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ. «Индексы цен в строительстве» - М.: -ИНВЕСТ».
11.4. Строительная готовность
Для незавершенных строительством объектов рассчитывается строительная готовность. Строительная готовность рассчитается как средневзвешенная величина готовности отдельных конструктивных элементов объекта, которая описывается и подтверждается данными фотофиксации, актами выполненных работ .
Строительная готовность отдельных элементов описывается в отчете на основе данных исполнительной документации и визуального осмотра.
11.5. Накопленный износ
Накопленный износ включает устранимый и неустранимый износ. Причиной износа являются избыточные улучшения; недостающие улучшения или улучшения, требующие замены. Устранимый износ – это износ, для которого вклад в рыночную стоимость (добавленная стоимость) в результате его устранения больше, чем затраты на устранение. Изменение стоимости должно определяться сравнительным или доходным подходом.
Совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:
И=ΔСнеустр+Зв+Зсущустр–Знсуустр,
И – износ;
ΔСнеустр – потеря стоимости от неустранимого износа;
Зв – затраты на воспроизводство избыточных улучшений.
Зсущустр – затраты на устранение устранимого износа в существующем объекте;
Знсуустр – затраты на устранение устранимого износа при новом строительстве.
6. Определение будущей арендной платы на отдельные периоды прогнозного срока сдачи в аренду путем увеличения арендной платы на дату проведения оценки в предположении готовности объекта на темпы роста арендных ставок.
7. Определение прогнозной цены продажи (реверсии).
8. Определение ставки дисконтирования для периода до момента ввода объектав эксплуатацию.
9. Определение ставки дисконтирования для периода эксплуатации (сдачи в аренду).
10. Определение рыночной стоимости вклада РФ в инвестиционный проект путем приведения по периодам разницы будущих доходов от аренды и продажи инвестиционного объекта и затрат на развитие к дате проведения оценки соответствующей ставкой дисконтирования.
13.2. Прогнозный срок
При построении денежного потока на основе модели, предполагающей получение дохода от продажи инвестиционного объекта, горизонт расчета определяется сроком продажи последних площадей объекта. График продаж должен соответствовать типичным рыночным условиям.
При построении модели аренды с отложенной продажей горизонт расчета должен быть ограничен сроком не более 5 лет с момента начала ввода объекта в эксплуатацию, но не менее срока выхода на проектную загрузку со стабилизацией потока.
13.3. Инвестиционные затраты
При прогнозировании будущих инвестиционных затрат должны быть обоснованы следующие характеристики:
метод расчета затрат;
объемы и структура работ;
темпы изменения затрат;
сроки и последовательность выполнения работ.
Затраты на подключение к инженерным сетям учитываются на основе документов, представленных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Объемы выполняемых работ должны быть основаны на результате анализа наиболее эффективного использования. Затраты рассчитывается с учетом требований, изложенных в разделе затратного подхода.
Сроки строительства должны быть определены на основе СНиП 1.04.03-85, 1.05.03-87 и при необходимости скорректированы на типичные рыночные условия.
Инвестиционные затраты не должны быть увеличены на прибыль девелопера (предпринимателя), так как данная величина учитывается посредством процедуры дисконтирования через среднерыночную ставку дохода на капитал (ставку дисконтирования).
13.4. Периодические доходы
При прогнозировании будущих периодических доходов должны быть обоснованы следующие показатели:
единица сравнения (измерения) полезности (дохода);
размер платежа (стоимость) за единицу полезности;
структура и сроки получения дохода;
динамика изменения дохода;
вид денежного потока;
потери дохода.
Как правило, в качестве единицы сравнения выступает арендная ставка за единицу площади в единицу времени типичные для данного сегмента рынка. В частности единицей площади может выступать единица общей или единица полезной площади.
Арендная ставка должна быть получена сравнительным методом. При выборе и описании аналогов, а также внесении корректировок следует учитывать требования, указанные в сравнительном подходе оценки.
Для арендных ставок должно быть указано следующее:
наличие или отсутствие НДС;
условия оплаты во времени (поквартально, помесячно, авансирование и тд);
условия оплаты эксплуатационных платежей с указанием их состава;
тип арендуемой площади (общая, полезная);
условия проведения ремонтов (за счет арендатора или арендодателя они производятся).
Для целей данного расчета следует исходить из предположения о финансировании проекта за счет собственных средств Инвестора без привлечения заемного капитала . Денежный поток должен рассчитывается на доналоговой основе – до начисления налога на прибыль , в связи с различиями налогообложения конкретных субъектов.
13.5. Периодические расходы
При прогнозировании расходов должны быть обоснованы следующие типичные для рассматриваемого сегмента рынка показатели структуры расходов:
плата за землю;
управленческие расходы;
страховые платежи;
налог на имущество.
Налог на имущество рассчитывается, исходя из стоимости без НДС, по которой инвестиционный объект будет поставлен на баланс. Ежегодно данная величина сокращается в связи с сокращением среднегодовой остаточной стоимости имущества в результате амортизации.
13.6. Реверсия
Определение прогнозной цены продажи (реверсии) может производиться методом прямой капитализации или сравнительным методом.
13.7. Прогноз темпов изменения показателей
При прогнозе всех показателей следует выполнить следующие операции:
выявить ретроспективную динамику;
выявить факторы, определяющие данную динамику;
спрогнозировать изменение факторов, определяющих динамику с определением влияния ретроспективы на будущее изменение показателя.
Темпы изменения цен должны приниматься с учетом материалов анализа рынка ведущих аналитических компаний (например, Colliers International, Knight Frank, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Blackwood и пр.).
13.8. Ставки дисконтирования и капитализации
Ставка капитализации для периода эксплуатации должна рассчитываться методом рыночной экстракции или обосновать невозможность его использования. При невозможности использования метода рыночной экстракции применяется метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для периода эксплуатации рассчитывается как разница ставки капитализации и ставки возврата капитала с учетом темпов изменения рынка. Срок возврата капитала принимается равным сроку оставшейся экономической жизни объекта.
Ставка дисконтирования для периода девелопмента (до ввода объекта в эксплуатацию) инвестиционного объекта определяется на основе анализа доходности аналогичных инвестиционных проектов на рынке и методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования на собственный капитал должна для доналогового денежного потока составлять не более 20%.
Ставка капитализации для постпрогнозного периода (терминальная) может рассчитываться путем корректировки ставки капитализации для текущего периода с учетом темпов ее изменения в ретроспективе.
Дисконтирование следует производить в соответствии с распределением платежей во времени, то есть если поток распределен во времени равномерно, то следует дисконтировать на середину расчетного периода.
14. Согласование результатов и определение итоговой стоимости
По результатам применения отдельных подходов каждому подходу присваиваются веса согласно достоверности полученного по подходу результату.
Для оценки достоверности анализируются следующие факторы в отношении каждого подхода:
Соответствие мотивации продавца; Соответствие мотивации покупателя; Соответствие сложившемуся соотношению спроса и предложения; Соответствие особенностям объекта; Точность, достаточность и достоверность исходных данных.
В случае если расхождение по подходам составляет более 30%, следует проанализировать и устранить причины разброса, либо исключить из согласования недостоверный результат.
15. Определение доли РФ
Отчет об оценке должен содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.
Законодательством РФ установлен только один платеж, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство - плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Субъект РФ или муниципальное образование не имеет оснований для требования компенсации затрат на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.) инвесторами или РФ по причине того, что финансирование социальной инфраструктуры, в соответствии с действующим законодательством (184-ФЗ от 06.10.99г., 131-ФЗ от 06.10.03г.) является расходным полномочием субъектов РФ и должно финансироваться исключительно за счет средств их бюджета.
Кроме того, финансирование объектов социальной инфраструктуры за счет средств бюджета РФ является прямым нарушением бюджетного законодательства, так как РФ не имеет полномочий по созданию таких объектов, а находящиеся в федеральной собственности объекты подлежат безусловной передаче в иную публичную собственность. Нарушение бюджетного законодательства (ст.42 Бюджетного кодекса РФ) выражается также в том, что часть возникающих доходов от использования имущества РФ в этом случае передается в бюджет иного субъекта, что может быть определено как ненадлежащее использование средств бюджета. Кроме того, у субъекта РФ или муниципального образования отсутствуют основания выступать субъектом гражданско-правовых отношений в инвестиционных контрактах при вовлечении недвижимого имущества РФ в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.
Список сформирован с учетом требований, предъявляемых Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»
В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 N 301-ПП "ОБ ИТОГАХ РАБОТЫ КОМПЛЕКСА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА, РАЗВИТИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДА МОСКВЫ ЗА 2006 ГОД И ЗАДАЧАХ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ И 2007 ГОДА В ЦЕЛОМ" (п.11.2.9).
Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U. S.), 2001.
Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория.
Стоимость замещения - стоимость строительства объекта аналогичной полезности.
ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий
Указанные организации обязаны представлять, по запросу в течение 14 дней без взимания платы, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения и срок действия технических условий или информацию о плате за подключение с указанием тарифа на подключение, утвержденного на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке (ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»)
Структура капитала не влияет на стоимость компании и, в частности, на эффективность инвестиционного проекта (Модильяни и Миллер)
размер шрифта
РАСПОРЯЖЕНИЕ Минимущества РФ от 23-06-2000 112-р ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ... Актуально в 2018 году
ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Форма ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Министерство имущественных отношений Российской Федерации в лице _________________________________________________________, действующего на основании Положения, в дальнейшем именуемое - Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице (оценщик) ________________________ ________________________, действующего на (должность) (Ф.И.О.) основании ________________, в дальнейшем именуемый - Оценщик, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором N _______ от "__" ___________ 200_ г. (далее - Договор). 1. Объект оценки Объектом оценки является ____________________________________. 2. Цель оценки Целью оценки является: ______________________________________. 3. Вид определяемой стоимости Вид определяемой стоимости: _________________________________. 4. Дата оценки Оценка проводится по состоянию на "__" __________ 200_ г. 5. Сведения об объекте оценки __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 6. Требования к проведению оценки 6.1. Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного (рыночного) и затратного (имущественного) подходов согласно соответствующим стандартам оценки. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком. 6.2. Оценка проводится в последовательности и в сроки, указанные в Договоре. 7. Требования к отчету об оценке 7.1. Результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде письменного отчета об оценке (далее - Отчет). 7.2. Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержать: - дату (даты) проведения оценки; - дату составления и порядковый номер Отчета; - точное описание объекта оценки; - основание для проведения оценки; - цели и задачи оценки; - вид определяемой стоимости; - указание на стандарты оценки и обоснование их использования при проведении оценки; - перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения; - принятые при проведении оценки допущения и корректировки, а также их обоснование; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - юридический адрес Оценщика и копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика; - иные сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки. 8. Заключительные положения Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. 9. Подписи Сторон Заказчик: Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Адрес) ИНН __________________ Первый заместитель Министра / Заместитель Министра _______________ (Ф.И.О.) Оценщик: (Организация) (Адрес) ИНН __________________ __________________ _______________ (Должность) (Ф.И.О.)
